มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ถูกนำมาใช้เป็นยารักษาอาการในทุกช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจและกำลังซื้อ เมื่อใช้แล้วก็ดีขึ้น แต่ไม่ได้เป็นการแก้ไขปัญหาในระยะยาว
จะดีกว่าไหม ถ้า “มากกว่า” มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวทางที่นำไปสู่การแก้ปัญหาที่ตรงจุด และสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่งให้กับภาพรวมธุรกิจในระยะยาว
แนวคิดที่กลั่นออกมาเป็นเสียงจาก ‘ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต’ นายกสมาคมอาคารชุดไทยคนปัจจุบัน และผู้บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) พร้อมประสบการณ์กว่า 30 ปีในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
“ผมผ่านมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ มาแล้วหลายครั้ง ไม่ว่าจะเป็นลดค่าธรรมเนียม ลดค่าจดจำนอง และอื่น ๆ ซึ่งเป็นการกระตุ้นระยะสั้น ในขณะที่ธุรกิจนี้สร้างงานเป็นล้านอัตรา สร้างมูลค่าให้เศรษฐกิจของประเทศได้ถึง 8-12%”
ในบทบาทของ นายกสมาคมอาคารชุดไทย มีแนวคิดที่เชื่อว่าจะนำไปสู่การ “ปลดล็อค” ปัญหาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญ และ “สร้างโอกาส” ใหม่ๆ ได้ในระยะยะยาว
สะท้อนปัญหา
วันนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยประสบปัญหาจำนวนยูนิตเหลือขายในระบบเป็นจำนวนมาก อันเนื่องมาจากกำลังซื้อที่อ่อนแรง จากหนี้ครัวเรือน อีกส่วนเริ่มคิดอยากมีที่อยู่อาศัยแต่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงเป็น 70% รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังเป็นขาขึ้น
แนะไอเดีย..ปลดล็อค สร้างโอกาส
ท่ามกลางปัญหาที่ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญอยู่นี้ นอกจากมาตรการกระตุ้นฯ ที่รัฐบาลประกาศออกมาแล้ว ยังมีแนวทางที่น่าสนใจ และหากเริ่มนำมาใช้จะเป็นทางออกที่ตอบโจทย์ได้อย่างตรงจุด
1.“LTV” (Loan to Value Ratio) อัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน โดยธนาคารแห่งประเทศไทยได้ยกเลิกไป หากนำกลับประกาศใช้ใหม่เป็นการชั่วคราวจะทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่อ่อนแรงจากเศรษฐกิจและดอกเบี้ยได้มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยมากขึ้น
2. เปิดทางชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม เพิ่มจาก 49% เป็น 69%
“ที่ผ่านมา ประเทศไทยเรียกว่าเป็นโกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ของโลกที่ต่างชาติสนใจซื้ออยู่เอง และลงทุน โดยมีสัดส่วนต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยสูงถึง 10-15% ซึ่งการเสนอให้สิทธิ์ของการซื้อที่เพิ่มขึ้นของชาวต่างชาตินั้นจะต้องมาพร้อมสิทธิประโยชน์ที่ไทยจะได้รับ ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับต่างชาติ และนำเงินที่ได้กลับมาดูแลคนไทย โดยจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยให้กับผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง รวมทั้งจำกัดสิทธิออกเสียงในนิติบุคคลอาคารชุด”
ขีดเส้นทางโตระยะยาว
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีขีดความสามารถและสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจให้ประเทศไทยได้มากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน หากมีการริเริ่ม ผลักดัน และขับเคลื่อนในรูปแบบของ “เมกะโปรเจคต์”
“ประเทศไทยจะมีศักยภาพการแข่งขันที่สูงขึ้นได้ด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คิดว่าวันนี้เป็นโอกาสของประเทศในการใช้โครงการขนาดใหญ่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพื่อสร้างงาน ลดเหลื่อมล้ำ และสร้างมูลค่าให้กับกรุงเทพฯ และและเมืองท่องเที่ยวของไทยเพิ่มขึ้น”
ยกตัวอย่างให้เห็นถึงโอกาสในแต่ละด้านบนถนนสายสำคัญของกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาเป็นศูนย์กลางการแพทย์ (Medical Hub) มีผู้ให้บริการหลายรายปักหมุดบนถนนพญาไทเชื่อมต่อราชวิถี สามารถชูเป็นจุดแข็งแล้วดึงดูดคนไทยและชาวต่างชาติมาใช้บริการ รวมถึงศูนย์กลางด้านการศึกษา (Education Hub) โดยมีจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นศูนย์กลางการผลิตคนในย่านนี้
“บริเวณท่าเรือคลองเตย ที่ดินติดแม่น้ำ หากนำมาพัฒนาเป็นเมกะโปรเจคต์ เช่น ซูเปอร์ทาวเวอร์ โดยมีศักยภาพของตลอดเส้นพระราม 4 ที่เป็นนิวซีบีดี มีทั้งศูนย์สิริกิติ์ วันแบงค็อก พื้นที่เศรษฐกิจและอีเวนต์สำคัญของโลก ประเทศไทยจะขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และสร้างรายได้อีกมากในระยะยาว อย่างไรก็ดี แนวคิดที่กล่าวมาจะต้องมีรัฐบาลเป็นเดินหน้าทำงานโดยนำโครงการอสังหาขนาดใหญ่เข้ามาพัฒนาศักยภาพการแข่งขันและดึงดูดการลงทุน เช่นเดียวกับที่สิงคโปร์ทำสำเร็จมาแล้วกับการพัฒนาอ่าวมารีน่า (Marina Bay) ให้เห็นทั้งจุดท่องเที่ยว ชมวิว แวดล้อมไปด้วยร้านอาหารและแหล่งบันเทิง”
ประเสริฐ มอง ขับเคลื่อนเศรษฐกิจและการลงทุนของไทยโดยมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นแม่เหล็ก หากผลักดันให้เกิดขึ้นโดยรัฐบาลจะเข้ามาเสริมศักยภาพที่แข็งแรงอยู่แล้วของไทย ไม่ว่าจะเป็นความพร้อมของโรงพยาบาลเอกชน ระบบการศึกษา เช่น โรงเรียนนานาชาติ ธุรกิจอาหารที่ได้รับการยอมรับ และที่สำคัญความเป็นมิตรของคนไทยที่มีต่อชาวต่างชาติ
