หลังจากทั่วโลกประสบกับเหตุการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid 19 ระยะ 4-5 ปีที่ผ่านมา หลายธุรกิจที่ได้รับผลกระทบ จนเรียนรู้ในเรื่องการปรับตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน ในช่วงที่กำลังซื้อหาย คนตกงาน หรือคนย้ายแหล่งทำงานไปทำงานที่บ้าน คอนโด ที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัด เชื่อว่าบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งประเมินได้ และปรับตัวทัน แต่แรงกดดันมันไม่เท่านั้น เพราะอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจประเทศไทยที่ถูกประเมินไว้ต่ำ
อัตราการเติบโตต่ำ กำลังซื้อหด
โดยธนาคารโลก หรือ World Bank ปรับลดตัวเลขอัตราการเจริญเติบโตของไทยในปี 2568 เหลือตัวเลขเพียง 1.6% ชะลอลงจากเมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2568 ที่ให้ตัวเลขการเติบโตของ GDP ไว้ที่ 2.9% สาเหตุจากความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าระหว่างประเทศของสหรัฐอเมริกาและคู่ค้าต่าง ๆ ทั่วโลก และของประเทศไทยเองที่อาจจะกระทบต่อการส่งออก ซึ่งเป็นหนึ่งในสมการการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยนั่นเอง ซึ่งตรงนี้ส่งผลให้เห็นอะไรในแง่กำลังซื้อผู้บริโภค เมื่อเศรษฐกิจหดตัวลง รายได้ต่อหัวลดลง รายจ่ายที่ผู้บริโภคจะจับจ่ายใช้สอยได้ลดลงแน่นอน เพราะความเสี่ยงแนวโน้มเศรษฐกิจก็ยังคงอยู่ในระดับสูง
หนี้เพิ่มคนกลัวการเป็นหนี้
ด้านตัวเลขจากศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ก็เปิดเผยชัดถึงผลสำรวจสถานภาพหนี้ครัวเรือนไทยปีที่ผ่านมา 2567 จากกลุ่มตัวอย่างทั่วประเทศ 1,300 คน พบว่า ครัวเรือนไทยมีภาระหนี้สินเฉลี่ย 606,378 บาท/ครัวเรือน โดยคิดเป็นสัดส่วนหนี้ในระบบ 69.9% และ หนี้นอกระบบอีก 30.1% เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8.4% และเพิ่มสูงสุดตั้งแต่มีการสำรวจในรอบ 16 ปี และสูงสุดเป็นอันดับ 7 ของโลก คิดเป็น 90.4-90.8% ของจีดีพีประเทศ แต่ละตัวเลขเป็นเรื่องที่น่าห่วง
ผู้ประกอบการปรับตัวหาตลาดลักซ์ชัวร์รี่
ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเองในหลายเจ้าก็มีการปรับตัว เช่น การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบที่มีการขยายตัวมากขึ้น ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่สายป่านยาว หรือสามารถใช้เครื่องมือทางการเงินในการออกหุ้นกู้ เพื่อพยุงสภาพคล่องของธุรกิจก็มีให้เห็นหลายราย บริษัทมหาชนขนาดใหญ่ที่มุ่งไปตลาดลักซ์ชัวร์รี่ ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ เอพี แลนด์แอนด์เฮาส์ เอสซี ศุภาลัย และอื่น ๆ ต่างก็เห็นกำลังซื้อตรงกัน เพื่อรองรับดีมานต์ตรงนี้ แต่ต้องยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กลางล่างกระทบไม่น้อย โดยเฉพาะยอดปฏิเสธสินเชื่อที่มีมากขึ้น ๆ
เคราะห์ซ้ำแผ่นดินไหว ตลาดมุ่งไปแนวราบ
อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าภายหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวความเชื่อมั่นต่อการอยู่อาศัย ในห้องชุดหรือคอนโดฯ ลดลง ซึ่งต้องจับตาว่าในระยะอันใกล้นี้อัตราการชะลอตัดสินใจซื้อและการยกเลิกห้องชุดจะเพิ่มขึ้นมากขึ้นขนาไหน ขณะเดียวกันกับห้องชุดที่มีการซื้อไปแล้วอาจมีการนำห้องชุดออกมารีเซลในตลาดมากขึ้น ดังนั้นยอดการโอนห้องชุดในปีนี้น่าจะปรับตัวลดลงต่ำกว่าที่หลาย ๆ หน่วยงานคาดการณ์ไว้ ขณะที่ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์พบว่า ห้องชุดมีซัพพลายสะสมที่สูง ปัจจุบันในเขตกรุงเทพฯ มีซัพพลายคอนโดฯ ระหว่าง การขาย 63,805 ยูนิต มูลค่า 458,394 ล้านบาท แบ่งเป็น กลุ่มราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท 57,245 หน่วย และระดับราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 6,560 หน่วย
ดังนั้น สิ่งที่ต้องจับตาดูจากนี้ไปคือ การลดราคาขายและจัดโปรโมชั่น ระบายสต็อกห้องชุดของผู้ประกอบการอสังหาฯ และการนำห้องชุดออกมารีเซลของกลุ่มนักลงทุน และผู้บริโภคที่ต้องการขายห้องชุดและเปลี่ยนไปเลือกซื้อบ้านแนวราบอยู่แทน แต่แน่นอนว่าเมื่อความเชื่อมั่นในการเข้าอยู่อาศัยในอาคารสูงลดลง ความท้าทายของผู้ประกอบการในการบริหารเงินสดในมือก็ยิ่งเพิ่มขึ้น ปัญหาการชำระหนี้ของหลายบริษัทยังต้องเป็นสิ่งที่ต้องจับตาดูความเคลื่อนไหวที่จะเกิดขึ้นในปีนี้ คือ ปัญหาสภาพคล่องนั่นเอง
สงครามการค้า กรรมซัด
ด้าน ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ (ดร.ยุ้ย) กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ได้ให้ความเห็นว่า อีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลกระทบในระดับมหภาค คือ การยกระดับสงครามการค้า ซึ่งมีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ประกาศมาตรการภาษีศุลกากรตอบโต้ ซึ่งไทยก็เป็นหนึ่งในประเทศที่ได้รับผลกระทบโดยตรง ประเด็นนี้ถือว่ามีผลในระดับกว้างกว่าผลจากแผ่นดินไหว เพราะส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลก
ทั้งนี้ เสนามองว่าในไตรมาส 2/2568 ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีแนวโน้มชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มไฮไรส์ แต่ในระยะยาวตลาดจะค่อย ๆ ปรับสมดุลได้เอง ซึ่งสิ่งสำคัญคือการเตรียมพร้อมเพื่อรับมือกับความเปลี่ยนแปลง และปรับตัวให้เท่าทันสถานการณ์
ราคาวัสดุก่อสร้างเตรียมปรับขึ้น
“ในมุมของธุรกิจอสังหาฯ ปัจจัยที่น่ากังวลคือราคาวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะเหล็ก ซึ่งได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ปีนี้เราจึงต้องรับมือกับความท้าทายถึงสองเรื่องในเวลาใกล้เคียงกัน ทั้งเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่กระทบการท่องเที่ยว และมาตรการภาษีของทรัมป์ การบริหารความเสี่ยงในวันนี้จึงไม่ใช่แค่การตอบสนองต่อเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นแล้วเท่านั้น แต่ต้องเตรียมตัวล่วงหน้าสำหรับสิ่งที่ไม่อาจคาดการณ์ได้ ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญที่เราได้จากเหตุการณ์ที่ผ่านมา” ดร.เกษรา กล่าว
อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการในปี 2568 ของเสนา ยังคงดำเนินไปตามแผนงานที่วางไว้ โดยเสนาฯ ใช้ประสบการณ์และองค์ความรู้ในการจัดการกับภัยพิบัติที่ไม่คาดฝัน มายกระดับมาตรฐานโครงการอย่างรอบคอบและทันที ด้วยการระงับการก่อสร้างชั่วคราวจำนวน 6 โครงการซึ่งยังอยู่ในขั้นตอนก่อนเริ่มก่อสร้าง เพื่อนำนวัตกรรมและแนวทางการออกแบบด้านความปลอดภัยจากพันธมิตรญี่ปุ่น (HHP) มาปรับใช้ก่อนเดินหน้าก่อสร้างต่อไป โดยในระหว่างนี้ยังคงดำเนินการขายทั้ง 6 โครงการตามแผนงาน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค
