ถ้าบอกว่าคุณจะต้องซื้อบ้านสักหลังหรือคอนโดสักห้องตอนนี้คุณคิดว่าคุณพร้อมไหม?
ล่าสุดมีกระทู้บนเว็บไซต์พันทิป (Pantip) ของสาววัย 24 ที่เป็นเด็กจบใหม่ โพสต์ถามขอความคิดเห็นเรื่องการผ่อนคอนโดราคา 1.7 ล้านบาทไว้ปล่อยเช่า กลายเป็นกระทู้ที่ผู้ใช้โซเชียลมีเดียให้ความสนใจอย่างมากทั้งในพันทิปและเฟซบุ๊กที่กระทู้ถูกแชร์ไป โดยเรื่องที่น่าสนใจก็คือ มีหลายคอมเมนต์ที่เห็นตรงกันว่าสาวคนนี้คงได้แนวคิดมาจากกูรูด้านอสังหาฯ สักคน และมันก็อาจไม่ใช่วิธีที่ดีกับตัวเธอสักเท่าไร
กระทู้
เจ้าของกระทู้ดังกล่าวให้รายละเอียดว่าเธอเพิ่งทำงานได้ 9 เดือน ได้เงินเดือน 15,000 รวมกับรายได้ช่องทางอื่นแล้วได้ 20,000 บาทต่อเดือน เธอไม่ได้อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ที่มีค่าครองชีพสูง ใช้จ่ายต่อเดือนประมาณ 5,000 บาทและแบ่งเก็บได้เดือนละประมาณ 14,000 บาท
เรื่องที่เธอขอคำแนะนำคือ เธอต้องการจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ราคาประมาณ 1.5-1.7 ล้านบาท จึงอยากขอคำแนะนำว่าแนะนำกู้กับธนาคารไหน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ซื้อคอนโดเก่าทำเลดีหรือโครงการใหม่ และควรรอไปอีก 2-3 ปีค่อยซื้อดีไหม
คอมเมนต์
คอมเมนต์ที่ได้รับจากผู้ใช้งานโซเชียลมีเดียส่วนใหญ่ทั้งในพันทิปและเฟซบุ๊กไปในทางเดียวกันว่าเธอยังไม่ควรรีบซื้อ เพราะการเงินของเธอยังไม่มั่นคงพอ และการลงทุนในอสังหาฯ ก็ไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงมากมาย รวมถึงความเสี่ยงที่ถ้าเงินไม่ถึงก็อาจรับมันไว้ไม่ไหว โดยคอมเมนต์บางส่วนก็ชี้ว่าเจ้าของกระทู้อาจได้แนวคิดการลงทุนนี้มาจากกูรูไลฟ์โค้ชด้านอสังหาฯ ที่แนะนำให้คนไปลงทุนด้วยการผ่อนบ้าน/คอนโดปล่อยเช่ากันอยู่บ่อย ๆ ซึ่งหนึ่งในกูรูอสังหาฯ ชื่อดังที่ถูกพาดพิงถึงก็คือ โรเบิร์ต คิโยซากิ (Robert Kiyosaki) ผู้เขียนหนังสือ ‘พ่อรวยสอนลูก (Rich Dad Poor Dad)’ ที่เพิ่งมีประเด็นล้มละลายไปเมื่อต้นปี และถูกพูดถึงอีกครั้งเมื่อเร็ว ๆ นี้ (อ่านเพิ่มเติมเรื่องนี้ที่: https://www.facebook.com/share/p/15geUbmC1y/ )
คำแนะนำที่ไร้ความรับผิดชอบ
โยซากิคือหนึ่งในคนที่ประสบความสำเร็จและสร้างความมั่งคั่งจากการลงทุนในอสังหาฯ ด้วยวิธีการ “สร้างหนี้” หรือการกู้เงินมาลงทุน ประมาณว่ายอมเป็นหนี้เพื่อให้มีสินทรัพย์มากขึ้น แต่นอกจากคิโยซากิแล้ว กูรูอสังหาฯ ในไทยบางคนก็เชียร์การลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ แบบสุดใจ เชื่อว่าอย่างไรก็เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและมั่นคงที่สุด และแนะนำให้คนรุ่นใหม่ทำตาม แม้ว่าจะมีเสียงวิพากษ์วิจารณ์ว่าการบอกให้คนรุ่นใหม่ไปลงทุนแบบนี้ มันเป็นอะไรที่ “ไม่มีความรับผิดชอบ” ก็ตาม
การปลูกฝังแนวคิดลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ ให้กับคนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะเด็กจบใหม่ ถูกมองเป็นเรื่องที่ไร้ความรับผิดชอบ เพราะว่าการลงทุนในอสังหาฯ มันไม่ใช่แค่การลงทุน แต่มันยังเป็น “ภาระ” อันหนักอึ้งที่ต้องแบกระยะยาว และมีความเสี่ยงที่มองไม่เห็นมากมายอยู่เบื้องหลังคำโปรยที่สวยหรู ซึ่งเด็กจบใหม่ที่ยังมีรายได้ไม่มากก็อาจไม่พร้อมรับมือกับสิ่งนี้
หลักการทั่วไปของการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ คือการทำสัญญากู้เงินธนาคารมาผ่อนซื้อบ้าน/คอนโด และเราก็นำอสังหาฯ นั้นไปปล่อยเช่าให้คนอื่นอีกที โดยเราจะนำรายได้จากค่าเช่าแบ่งไปจ่ายค่าผ่อนกับธนาคารตามสัญญา และเก็บส่วนที่เกินมาไว้เป็นกำไรของการลงทุน
ฟังดูแล้วก็เรียบง่ายไม่ซับซ้อน ไม่จำเป็นต้องมีเงินเป็นล้านก็สร้างผลตอบแทนได้โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองด้วยซ้ำ แต่นั่นเพราะมันมีหลายสิ่งที่ถูกมองข้ามไป
อย่างแรกเลยคือ เพิ่งทำงานได้ไม่นาน รายได้ไม่สูง แม้จะเป็นงานประจำแต่ธนาคารเขาก็ไม่ได้มองว่าเรามั่นคงอยู่ดี อีกทั้งกลุ่มที่มีรายได้ 15,000 บาทนี่แหละที่มักมีปัญหาเรื่องสินเชื่อ ทั้งรถ บ้าน และบัตรเครดิต ทำให้การขออนุมัติสินเชื่อให้ได้ ก็อาจไม่ใช่เรื่องง่ายตั้งแต่แรกแล้ว
เรื่องต่อมาคือการผ่อนอสังหาฯ เป็นสินเชื่อระยะยาว โดยทั่วไปคือ 30 ปี แม้ว่าอนาคตของคุณจะไม่แน่นอนอย่างไร แต่หนี้ก้อนนี้จะยังคงอยู่อย่างแน่นอนเสมอ จึงเป็นเรื่องจำเป็นที่คุณจะต้องมีความสามารถในการผ่อนต่อไปให้ได้ตลอด และแม้หนี้จะแน่นอนแต่สิ่งที่ไม่แน่นอนในหนี้ก้อนนี้คือดอกเบี้ย ที่มันสามารถขึ้นได้อีกเท่าไรก็ไม่รู้ในตลอดระยะเวลาของการผ่อน แม้นานวันไปเงินต้นจะเหลือน้อยลงเรื่อย ๆ แต่ดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็อาจทำให้คุณยังต้องแบ่งจ่ายเยอะอยู่ จริงอยู่ที่คุณสามารถรีไฟแนนซ์ได้ แต่อย่าลืมว่ามันเหมือนการไปเริ่มสัญญาหนี้ฉบับใหม่ที่อาจไม่ได้คุ้มในทุกกรณีเสมอไป
อีกปัญหาก็คือเงินที่เราใช้ผ่อนได้มาจากผู้เช่าเป็นหลัก ซึ่งคุณไม่มีทางรู้เลยว่าจะมีคนเช่าไปตลอดหรือเปล่า ต่อให้เป็นย่านทำเลทอง ติดรถไฟฟ้าหรือใกล้มหาวิทยาลัย ก็ไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะมีคนเช่าทุกปี เพราะทำเลก็ไม่ใช่ปัจจัยพื้นฐานเดียวของการปล่อยเช่าคอนโด อย่างในช่วงโควิด19 จะทำเลไหนก็ร้างได้ทั้งนั้น ซึ่งในช่วงที่ไม่สามารถหาผู้เช่าได้นั้น ค่าผ่อน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อย่างค่าบำรุงรักษา ค่าส่วนกลาง คุณก็ต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด
เรื่องที่จะประมาทไม่ได้เลยคือ แม้ตอนนี้จะประเมินตัวเองแล้วว่าเดือนละหมื่นกว่าบาท ถ้าไม่มีผู้เช่าคุณก็พอจ่ายไหว แต่นั่นคือเรื่องของ “ตอนนี้” เพราะคุณยังเป็นเด็กจบใหม่ ในอนาคตคุณอาจมีค่าใช้จ่ายมากขึ้น หรือรายได้อาจเปลี่ยนแปลง ถึงตอนนั้นคุณก็ยังต้องแน่ใจว่าคุณจะจ่ายได้ไปอีกหลายเดือน
มันกลายเป็นว่า แทนที่การลงทุนนี้จะเป็นรายได้เสริมที่มั่นคงให้กับคุณ คุณอาจต้องลำบากทำงานหนักขึ้น ยึดติดกับงานประจำเพียงเพื่อทำให้แน่ใจว่าจะยังรักษามันเอาไว้ได้เท่านั้น และหากจะมองว่าในท้ายที่สุดแล้วมูลค่าของคอนโดยังไงก็เพิ่มขึ้นอยู่ดี จากสถานการณ์ในปัจจุบัน อสังหาฯ ไทยก็อยู่ไม่ไหลจากความเสี่ยงภาวะฟองสบู่แตกเลย
การบอกให้เด็กจบใหม่เอาอนาคตของตัวเองไปผูกไว้กับภาระหนักอึ้งแบบนั้นจึงเป็นเรื่องที่ออกจะไร้ความรับผิดชอบไปสักหน่อย
ลงทุนอสังหาฯ ไม่ดี?
ทั้งนี้ก็ไม่ได้หมายความว่าการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ ไม่ใช่เรื่องดี แต่มันไม่ได้เหมาะกับทุกคน การลงทุนประเภทนี้เป็นภาระหนัก อาศัยเงินเยอะ จึงเหมาะกับคนที่มีความรู้เฉพาะทางและมีความพร้อมด้านการเงินในระดับหนึ่ง ไม่ใช่เด็กจบใหม่เงินเดือน 15,000 และที่สำคัญคือไม่ใช่ว่าทุกคนจะสำเร็จ คนที่สำเร็จแล้วเขาจะพูดอะไรอย่างไรก็ได้ สุดท้ายเขาก็สำเร็จไปแล้ว แต่คนที่ล้มเหลวต่างหากที่ไม่ได้ออกมาพูดให้คุณได้ฟัง
การลงทุนสำหรับเด็กจบใหม่
อย่างไรก็ตามสำหรับเด็กจบใหม่หรือผุ้ที่ยังมีรายได้ไม่มาก ก็มีตัวเลือกการลงทุนหลากหลายวิธีที่เหมาะสมมากกว่า เนื่องจากใช้เงินต้นไม่มากและมีความยืดหยุ่นมากกว่า ไม่ว่าจะเป็นหุ้น กองทุนรวม หรือถ้าสนใจในการลงทุนอสังหาจริง ๆ ก็มีกอง REIT และ Realx ที่ให้คุณเป็นเจ้าของร่วมในอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนรูปแบบเหล่านี้แม้จะยังมีความเสี่ยง แต่ก็ไม่เป็นภาระผูกพัน ยังเปิดโอกาสด้านการงานและการเงินในอนาคตของคุณ
