ก่อนหน้านี้ที่ผ่านมา คนไทยมักจะเชื่อในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพราะเชื่อว่า “ยังไงคนก็จะมีมากขึ้น” และคนก็ต้องการที่อยู่อาศัย ดังนั้นบ้านและที่ดิน ยังไงราคามันก็ขึ้น อย่างไรก็ดี ถ้าใครตามสถานการณ์ประชากร ก็น่าจะพบว่าจริงๆ แล้ว ประชากรไทยเริ่มลดลงตั้งแต่ช่วงโควิดระบาดแล้ว ซึ่งก็แน่นอน คนก็อาจมองว่าเป็นช่วงที่อัตราการตายสูงกว่าปกติ แต่ตัวเลขเบื้องต้น ณ สิ้นปี 2023 ที่เป็นยุค “หลังโควิด” ปีแรกก็ดูจะชี้ไปในทางเดียวกันว่า ปี 2023 ประชากรไทยได้ลดลงราวๆ 100,000 คนด้วยกัน
ดังนั้น ประชากรลดลงคือของจริง มันไม่มีปัจจัยอุปสงค์อสังหาฯเหมือนที่เป็นมาในอดีตแล้ว ถ้าไม่นับกำลังซื้อจากต่างชาติ ที่ทั่วไปมักจะจำกัดอยู่แค่ห้องชุดเป็นหลัก เพราะภายใต้กฎหมายไทย ชาวต่างชาติยังถือครองที่ดินไม่ได้โดยอิสระ (ซึ่งต่างจากโลกตะวันตกหรือกระทั่งญี่ปุ่น)
สังคมที่คนแก่ทวีจำนวนขึ้น พร้อมๆ ที่คนรุ่นใหม่เลือกจะ “มีครอบครัวแบบดั้งเดิม” ทั้งน้อยลงและช้าลงทำให้กำลังซื้อพวกบ้านจัดสรรหดหายถ้าเทียบกับในอดีต และจะสังเกตได้ว่าโครงการในย่านราคาต่ำนั้นถูกสร้างมาแล้วขายไม่หมดเป็นปกติ หรือจริงๆ กระทั่งพวกห้องชุดนั้นในตลาดก็มียูนิตว่าง และเอาจริงๆ แนวโน้มนี้ก็ดำเนินมาก่อนหน้าโควิดแล้ว และตอนโควิดที่ทำให้เงินเฟ้อและดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น กลุ่มอสังหาฯก็มองว่า “จุดเจ็บ” หรือ Painpoint ของคุณรุ่นใหม่ คืออสังหาฯราคาแพงเกินไป จ่ายไม่ไหว ภายใต้รายได้ปัจจุบัน ก็เลยพัฒนายูนิตราคาถูกมาขาย และผลสุดท้ายในสิ้นปี 2023 กลุ่มอสังหาฯก็คงจะชัดเจนว่านี่คือความคิดที่ผิด เพราะยูนิตห้องชุดที่ขายยากและเหลือล้นตลาดที่สุดคือพวกห้องชุดในย่านราคาถูก
เท่านั้นยังไม่พอ จริงๆ แล้ว คน Gen Yที่เริ่มรับบ้านและที่ดินมรดกจากคนรุ่น Baby Boomer (และคนรุ่นก่อนหน้านั้น) ก็เริ่มมองว่าตัวเองไม่ได้มีวิถีชีวิตที่จะเหมาะกับบ้านเรือนแบบเดิมอีก เพราะก็แน่นอนว่าบ้านขนาดอยู่กัน 5 คนนั้นไม่ได้เหมาะกับการอยู่แค่ 2 คนหรือกระทั่งอยู่คนเดียว อันเป็นไลฟ์สไตล์ทางครอบครัวใหม่ของคนรุ่นนี้ และถ้าบ้านไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยการแค่เก็บทิ้งไว้ค่าบำรุงรักษาก็มหาศาล ดังนั้นพวกเค้าต้องการจะขายบ้านมากขึ้นๆ ซึ่งการมีกำลังขายเพิ่มโดยไร้กำลังซื้อ กลไกตลาดก็จะทำให้ราคามันร่วงลงๆ และภาวะพวกนี้เวลาผ่านไปจะมีแต่หนักขึ้นๆ ทำให้ยูนิตทั้งคอนโดและบ้านแบบ “ราคาถูก” จะมีระดับ “ล้นตลาด” ไปอย่างยาวนาน
แล้วตลาดอสังหาฯไทยจะไปยังไงต่อ?
คำตอบเบื้องต้นอาจอยู่ที่ว่ารัฐจะ “ปลดล็อค” กำลังซื้อของต่างชาติ แค่ไหนในยุคที่กำลังซื้อคนไทยน้อยลงเรื่อยๆ?
ถ้ารัฐให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้ ดังเช่นประเทศตะวันตก โอกาสที่กำลังซื้อจะกลับมาก็มีสูง เพราะที่ผ่านมา กำลังซื้อจากต่างชาติโดยเฉพาะ “ชาติที่มีปัญหาทางการเมือง” รอบข้างไทยนั้นแข็งแรงมาก ไม่ว่าจะเป็นฮ่องกง จีน รัสเซีย หรือกระทั่งพม่า คนจากชาติเหล่านี้ (ที่มีเงิน) ยังมองว่าไทยเป็นเหมือน “เซฟเฮ้าส์” ที่มีคอนโดสักหลังเป็นเรื่องดี และถ้าปลดล็อคให้ซื้อบ้านได้ ก็เรียกได้ว่ารอเหล่านายหน้าทำงานกันได้เลย เพราะการซื้อจะดุเดือดมากกว่าที่ซื้อผ่าน “นอมินี” แบบทุกวันนี้แบบเทียบกันไม่ได้แน่ๆ
แต่ถ้าไม่เป็นแบบนั้น ถ้ารัฐไม่ปลดล็อค มันจะเป็นยังไงต่อ?
จริงๆ คำตอบมันเปิดเผยมาพอสมควรแล้วสำหรับตลาดอสังหาฯ เพียงแค่คนทั่วไปในวัยทำงานอาจไม่เห็น
เพราะจริงๆ ทุกวันนี้ บริษัทอสังหาฯชั้นนำจำนวนมากของไทย เน้นพัฒนายูนิตอสังหาฯสำหรับคนแก่ทั้งไทยและต่างชาติมาพักใหญ่แล้ว ซึ่งนั่นมีลักษณะตั้งแต่บ้าน ห้องชุด หรือกระทั่งเนอร์สซิ่งโฮม โดยที่น่าสนใจคือยูนิตพวกนี้ไม่ใช่ยูนิตสำหรับ “ขาย” แต่เป็นสำหรับ “เช่าระยะยาว” แบบต่อสัญญาทุก 1-5 ปี ซึ่งตอบโจทย์ด้านค่าใช้จ่ายมากกว่าการต้องให้คนในวัยไม้ใกล้ฝั่งต้องมา “ผ่อนบ้าน” อีกรอบตอนบั้นปลายชีวิต
ซึ่งก็แน่นอน ภาพที่หลายคนเห็นก็คือคนแก่รุ่นใหม่ๆ ที่ไม่มีลูกและดูแลตัวเองไม่ได้จะค่อยๆ เข้าสู่ระบบที่พักสำหรับคนสูงอายุพวกนี้เรื่อยๆ ซึ่งถ้าถามว่าแล้ว “บ้าน” ของคนเหล่านี้ที่พวกเค้ารู้สึกแก่เกินกว่าจะดูแลจะไปไหน? คำตอบคือพวกภาคการเงินอาจจะมีการเพิ่ม “สินเชื่อจำนองย้อนกลับ” มากขึ้น ซึ่งสินเชื่อพวกนี้หลักๆ คือธนาคารก็จะให้เกินก้อนใหญ่ หรือก้อนเล็กๆ ทุกเดือน กับคนแก่ไปใช้จนจบชีวิต พร้อมให้คนแก่ยังมีสิทธิ์ในบ้านตัวเอง และหลังจากคนแก่เสียชีวิตไป ธนาคารก็จะมายึดบ้านไปขายทอดตลาดเพื่อเคลียร์หนี้ เป็นการจบกระบวนการ
แต่ก็นั่นเองครับ คำถามที่สำคัญคือจะขายใคร? หน้าตาของคนที่จะซื้อบ้านเก่าอายุ 40-50 ปีในช่วง 10-20 ปีข้างหน้าจะเป็นใครกัน? ก็ไม่น่าใช้คนรุ่นใหม่ๆ ที่ไม่ต้องการบ้านใหญ่ๆ ขนาดนั้นไปสร้างครอบครัวแล้ว และไปๆ มาๆ บ้านเก่าๆ พวกนี้ในตอนโน้นก็อาจหมดอายุใช้งานแล้ว และก็จะแทบไม่มีราคาเลย ถ้ามันไม่ได้อยู่ในย่านที่คนอยู่อาศัยจริงจัง
และถ้าอนาคตแบบนี้ ไปๆ มาๆ ธนาคารก็อาจไม่ยอมให้ทำสินเชื่อจำนองย้อนกลับด้วยซ้ำ สำหรับบ้านที่ดูอยู่ในทำเลไม่ดี เพราะมันไม่มีทางจะขายได้ราคา และเอาไปใช้ประโยชน์อื่นก็ไม่ได้ และผลก็คือ บ้านเหล่านี้สุดท้ายก็อาจไม่มีเจ้าของและถูกทิ้งร้างเอาไว้
ซึ่งถ้ามาแบบนี้ ปลายทางมันไทยก็อาจไม่ได้ต่างจากญี่ปุ่นและอิตาลีที่บ้านร้างมันมีจำนวนมหาศาลมากๆ ระดับรัฐต้องลงมาจัดการหาคนมาอยู่อาศัยในที่สุด ซึ่งทั้งสองประเทศเราก็จะเห็นว่าในกรณีสุดขั้วคือรัฐเอาบ้านมา “แจกฟรี” พร้อมเงื่อนไขว่าคนเอาไปต้องมาอยู่จริงและทำนุบำรุงบ้าน ด้วยซ้ำ
ทั้งหมดที่ว่านี้ จะเห็นได้ว่าอนาคตของตลาดอสังหาฯไทยมันไปได้หลายทางมาก ขึ้นอยู่กับว่ารัฐจะใช้แนวทางอะไรในการจัดการ
แต่ที่แน่ๆ ก็คือ หนทางต่อไปข้างหน้านั้นไม่น่าจะเหมือนเดิมแล้ว ยุคที่ข้าราชการลงทุนด้วยการซื้อที่ดินเก็บๆ เอาไว้ หรือกระทั่งยุคที่มนุษย์เงินเดือนลงทุนจำนองคอนโดราคาถูกแล้วปล่อยเช่าเพื่อเอาเงินค่าเช่ามาเป็นเงินผ่อนคอนโดน่าจะจบลงอย่างเป็นทางการแล้ว
เขียนโดย อนาธิป จักรกลานุวัตร
ที่มา:
https://www.matichon.co.th/economy/news_3932614
https://www.thairath.co.th/scoop/theissue/2751513
