หากพูดถึง Royal City Avenue หรือ RCA เป็นแหล่งย่านสถานบันเทิง อยู่ในเขตห้วยขวาง มีพื้นที่รวมกว่า 62 ไร่ และเป็นถนนสายเชื่อมระหว่างถนนพระราม 9 กับถนนเพชรบุรี มีชื่อเสียงทางด้านเป็นแหล่งสถานบันเทิงมากมาย ไม่ว่าจะเป็น บาร์ไนท์คลับ เช่น รูท66 โดยเคยได้ชื่อว่าเป็นถนนสายบันเทิงที่ยิ่งใหญ่ที่สุดเส้นหนึ่งของประเทศไทย ส่วนกลางวันเป็นที่ตั้งสำนักงานของบริษัทต่างๆ โดยเฉพาะดัานสื่อ และยังมีซูปเปอร์มาร์เก็ตครบวงจรอย่าง “ท็อปส์” ที่เปิดสาขาแรก เมื่อปี 2539 ณ รอยัล ซิตี้ อเวนิว อาคาร RCA PLAZA หรือโรงภาพยนตร์ House ในอดีต ร้านค้าร้านอาหาร ที่ไม่เคยหลับไหลบนถนนเส้นนี้
•
ซึ่งผู้เป็นเจ้าของโครงการ RCA นี้คือ บริษัทบริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด ของกลุ่มโสภณพนิช โดยกลุ่มโสภณพนิช มีโครงการเด่นๆ เช่น อาคารเอ็มโพเรียม โรงแรมชาเทียม เป็นต้น
•
ส่วนผลประกอบการของบริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด
ปี 2562 รายได้รวม 253 ล้านบาท กำไรสุทธิ 100 ล้านบาท
ปี 2563 รายได้รวม 236 ล้านบาท กำไรสุทธิ 93 ล้านบาท
ปี 2564 รายได้รวม 179 ล้านบาท กำไรสุทธิ 57 ล้านบาท
ซึ่งสาเหตุที่ผลประกอบการลดลง อาจเป็นเพราะสถานการณ์โควิด-19 แล้ว เพราะสัญญาเช่าที่ใกล้หมดลงด้วยหรือไม่ ทำให้มีการคืนพื้นที่ภายใน RCA เกิดขึ้น
•
ล่าสุด RCA ถนนสายนี้ มาถึงจุดเปลี่ยนอีกครั้ง เพราะRCA เช่าพื้นที่จากการรถไฟแห่งประเทศไทย เป็นระยะเวลา 30 ปี สิ้นสุดในเดือนตุลาคม 2565 โดยยังคงให้รายเดิมต่อสัญญาแบบปีต่อปี จนถึงสิ้นปี 2567
•
แม้จะมีข่าวมาเป็นระยะถึงการหมดสัญญาเช่า RCA แต่สาเหตุที่การรถไฟฯ ยังไม่เปิดประมูลใหม่ หรือ ต่อสัญญากับรายเดิมซึ่งเคยมีการเสนอขอต่อสัญญาอีก20ปี นั่นเป็นเพราะ นายนิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย มอบหมายให้บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด หรือ SRTA บริษัทลูกของการรถไฟฯ ที่จะบริหารทรัพย์สิน เพื่อหาแนวทางในการพัฒนาพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
•
โดยจะรวบที่ดิน 3 แปลงเป็นแปลงเดียว และพัฒนาเป็นรูปแบบใหม่ให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่ที่เปลี่ยนไปมากในปัจจุบัน และสิ่งสำคัญกว่านั้น คือ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้สินของการรถไฟฯ ที่มีกว่า 1 แสนล้านบาท
•
รวมทั้งสภาพพื้นที่ของ RCA เมื่อ30ปีที่แล้วกับปัจจุบัน เปลี่ยนแปลงไปมาก ราคาค่าเช่าซึ่งการรถไฟฯ ระบุว่า ถูกมาก กับศักยภาพของพื้นที่ในปัจจุบัน
•
โดยผู้ว่าการรถไฟฯระบุว่า เนื่องจากสัญญาไม่ได้กำหนดให้ต่อสัญญากับผู้เช่ารายเดิม ดังนั้นจะต้องนำมาเปิดประมูลใหม่ เพื่อให้เกิดการแข่งขัน และเมื่อรวมเป็นแปลงใหญ่ จะทำให้ได้ค่าเช่าและอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากเดิมได้ค่าเช่าถูกมาก
•
ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA ให้สัมภาษณ์มติชนออนไลน์ มองว่าที่ดิน RCA มีลักษณะเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยวยาวประมาณ 1.2 กิโลเมตร กว้างประมาณ 60 เมตร ราคาที่ดินติดถนนพระรามที่ 9 ตารางวาละ 800,000 บาท ที่ดินถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ตารางวาละ 740,000 บาท จึงประเมินว่า ที่ดินบนถนนอาร์ซีเอ ตารางวาละ 400,000 บาท แต่หากสามารถเพิ่มเติมศักยภาพได้ ราคาที่ดินน่าจะสูงกว่านี้
.
โดยค่าเช่า 30 ปี น่าจะเพียง 50% ของมูลค่าตลาด หรือประมาณ 200,000 บาทต่อตารางวา หากมูลค่าของที่ดินอาร์ซีเอจะสูงขึ้น ต้องการจัดรูปที่ดิน ให้ที่ดิน (กึ่ง) “ตาบอด” โดยรอบได้ประโยชน์ด้วย และจะทำให้ที่ดินอาร์ซีเอมีมูลค่าเพิ่มขึ้นด้วย เพราะจะไม่ใช่เป็นเพียงที่ดินแนวยาวเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว แต่จะทำให้ศักยภาพที่ดินโดยรอบที่ดินอาร์ซีเอเป็นทางออก เพิ่มขึ้นด้วย และทำให้มีโอกาสการพัฒนาใหม่ๆได้ด้วยเช่นกัน
•
โดย”โสภณ” ระบุสำหรับแนวทางการพัฒนา
1. เป็นศูนย์รวมสถานบันเทิงในลักษณะเป็นเอ็นเตอร์เทนเมนท์ คอมเพล็กซ์ (Entertainment Complex ) เป็นอาคารรวมของสถานบันเทิงโดยเฉพาะสำหรับการเที่ยวกลางคืน เช่นเดียวกับพื้นที่ธนิยะ พัฒนพงศ์ หรือรัชดาภิเษก
2. เป็นศูนย์รวมของการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ประเภทอาคารสำนักงาน โดยให้เช่าที่ดินระยะยาว เพื่อการพาณิชยกรรมเป็นสำนักงานให้เช่าในระยะเวลาประมาณ 30-50 ปี เป็นต้น
3. เป็นเส้นทางลัดเชื่อมต่อระหว่างถนนเพชรบุรีตัดใหม่และถนนพระรามที่ 9 โดยอาจทำเป็นอุโมงค์ใต้ดิน ทำเป็นรถไฟฟ้ามวลเบา
•
ดังนั้นคงต้องรอว่า แนวทางของการรถไฟฯ จะเลือกวิธีการใดในการพัฒนาพื้นที่ RCA แห่งนี้
•
ปิดท้ายสิ่งที่ทุกคนหากต้องการผ่านทางถนน RCA จากถนนเพชรบุรีตัดใหม่ไปถนนพระราม9 จะต้องจ่ายค่าบริการใช้ถนน โดยลูกค้าทั่วไปที่เข้ามา เสียค่าจอดชั่วโมงแรก 10 บาท ชั่วโมงต่อไปชั่วโมงละ 10 บาท หากประทับตราร้านค้า หรือบริษัท จอดฟรี 3 ชั่วโมง เกิน 3 ชั่วโมง คิดค่าบริการเพิ่มชั่วโมงละ 10 บาท นั่นเป็นเพราะที่ดินนี้เป็นที่ดินเช่าจากการรถไฟฯนั่นเอง ทำให้ทางบริษัทเจ้าของสัญญาเช่า จึงต้องเก็บค่าผ่านถนนและค่าจอดรถนั่นเอง
•
ที่มา
https://www.matichon.co.th/economy/news_3978351
https://www.matichon.co.th/economy/news_3965910
https://www.prachachat.net/property/news-484097
https://www.thansettakij.com/real-estate/469306
