สิ่งที่มีราคาแพงที่สุดในชีวิตของคน และน่าจะเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต นั่นก็คือ การซื้อบ้าน หรือ อสังหาริมทรัพย์ เพราะมีราคาสูงอย่างน้อยๆก็หลักล้านบาท แต่การเลือกโครงการที่ชอบ ทำเลที่ถูกใจ อาจจะไม่ยากเท่ากับการขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารและสถาบันการเงิน
และสาเหตุที่ทำให้หลายคนต้องผิดหวังกับการเป็นเจ้าของบ้านในฝัน นั่นคือ ภารหนี้นั่นเอง ไม่ว่าจะเป็นของมันต้องมี ภาระครอบครัว หรือ ภาระหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ผ่อน 0% ซึ่งหลายคนอาจจะเพราะความจำเป็นทางครอบครัว หรือ อาจจะติดใจกับการใช้เงินอนาคต หรือ ติดใจจากการได้ข้าวของเครื่องใช้ต่างๆ ทำให้ปัญหาที่ตามมา คือ การจ่ายบัตรเครดิต หรือ หนี้ส่วนบุคคลที่ช้า จ่ายไม่ครบ จ่ายขั้นต่ำเท่านั้น
ผลที่ตามมาก็คือ เมื่อจะขอสินเชื่อบ้าน ทำให้ธนาคาร มักจะบอกว่า สาเหตุก็คือ เครดิตบูโร หรือ มักได้ยินว่า ติดบูโร แบล็กลิตส์บูโร ทั้งที่ในความเป็นจริง เครดิตบูโร หรือ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด มีหน้าที่ในการรายงานการชำระสินเชื่อ เพื่อให้คะแนน หรือ Creadit Score Card ว่ามีความสามารถในการชำระหนี้ได้มาก-น้อยแค่ไหน ตรงเวลาหรือไม่ ซึ่งหลายคนที่จ่ายเงินช้า ไม่ตรงเวลา หรือ จ่ายเฉพาะขั้นต่ำ จึงทำให้มีปัญหาคะแนนเครดิตไม่ค่อยดี และมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อ
อีกปัญหาหนึ่งที่สำคัญ คือ การใช้มาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์ การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV แม้ว่าบ้านหลังแรกที่ระดับไม่เกิน 10 ล้านบาท จะกู้ได้ 100% แต่สำหรับบ้านหลังที่ 2 ที่จะต้องมีเงินดาวน์ 10% แต่สำหรับคนที่ต้องการมีบ้าน มีคอนโดมิเนียมจริงๆ แค่บ้านหลังแรก ได้กู้ทั้งหมด ก็ถือว่าเลือดตาแทบกระเด็นแล้ว
นอกจากนี้ในยุคปัจจุบันมีอาชีพใหม่ๆเกิดขึ้น เช่น ฟรีแลนซ์ อินฟูเลนเซอร์ ขายของออนไลน์ ซึ่งอาจจะได้รับเป็นเงินสด เมื่อขาดการเดินบัญชี เช่น เงินฝาก หรือ ทำให้มีหลักฐานที่แน่นอนว่า มีความสามารถทางการเงิน และความสามารถในการชำระหนี้ แม้จะมีรายได้มาก และดูเหมือนจะมีศักยภาพในการชำระหนี้ แต่ธนาคารก็อาจจะไม่ปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากไม่มั่นใจว่าจะสามารถชำระเงินกู้ได้ตลอดหรือไม่ หรือ จะมีการทิ้งบ้าน กลายเป็นหนี้เสีย หรือ NPL ในอนาคตหรือไม่
ดังนั้นผลกระทบเหล่านี้ จึงทำให้ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านให้กับลูกค้า หรือ ในวงการอสังหาเรียกว่า ถูกรีเจ็คนั่นเอง โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ปัญหาการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านไม่ใช่การไม่เตรียมเงินเก็บเงินออม หรือ ปัญหาวินัยทางการเงินของบุคคล หรือปัญหาหนี้ครัวเรือนเท่านั้น แต่เพราะการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวด และ คนที่มีรายได้น้อยหรือมนุษย์เงินเดือนที่มีภาระหนี้มาก ทำให้ไม่ได้รับสินเชื่อ
วิธีการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้นำมาใช้ คือ การปล่อยสินเชื่อแบบเช่าซื้อ โดยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม โดยการให้วางเงินดาวน์ แล้วผ่อนกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเงินผ่อนอาจจะสูงกว่าการผ่อนกับสถาบันการเงิน แล้วในระยะเวลาการผ่อนนั้น จะปรับปรุงสถานะการเงิน เช่น การเดินบัญชี การปิดบัตรเครดิต การปิดหนี้สินในระบบ เพื่อทำให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้ โดยมีระยะเวลา 3-5 ปี ซึ่งปัจจุบันมีตัวอย่างผู้ประกอบการที่ใช้วิธีการนี้ อาทิ
– เสนาดีเวลลอปเม้นท์ พบว่า บางพื้นที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงกว่า 50% โดยเฉพาะระดับราคา 1-2 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท และผู้มีรายได้จำกัด มีกำลังผ่อนเดือนละ 3-4 พันบาท อัตราปฏิเสธสินเชื่อจะสูงมาก ทำให้ลูกค้าอยากได้บ้านแต่ไม่มีเงินเก็บออม
ล่าสุด เปิดธุรกิจใหม่ในเครือภายใต้ชื่อ “เงินสดใจดี” โดยมีบริการสินเชื่อเช่าซื้อ เพื่อสามารถเข้าอยู่ในบ้านหรือ คอนโดฯ ได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ซึ่งจะหักเงินต้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงจุดที่เงินต้นลดมาอยู่ในระดับที่ลูกค้าน่าจะสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ จะมีการส่งต่อลูกค้าให้กู้สินเชื่อบ้านจากธนาคาร 2.สินเชื่อเพื่อชำระค่าทำสัญญา และ 3.สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระดอกเบี้ย
– บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กำลังเจรจากับพันธมิตรผู้ให้บริการทางการเงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน หรือ Non-bank เพื่อเข้ามาช่วยเหลือเรื่องเคลียร์หนี้ส่วนบางประเภท หรือ การสร้างประวัติทางการเงินที่ดีขึ้น และ บริษัทอาจจะเข้าไปค้ำประกันให้ เมื่อผ่านระยะ 4-6 เดือนแล้ว ลูกค้ารายนี้มีฐานะการเงินที่ดีขึ้น สามารถยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารและโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ โดยในหลักเกณฑ์การดูแลเรื่องหนี้สินจะไม่เกิน 10% ของราคาบ้าน
– JUZMATCH สตาร์ทอัปในเครือ ‘แสนสิริ’ ที่ผู้ซื้อติดข้อจำกัดในการกู้ธนาคาร และยังไม่พร้อมกู้ธนาคาร หรือ กลุ่มผู้ซื้อ ที่มีกำลังซื้อสูงและมีกำลังผ่อน แต่ติดข้อจำกัดในการกู้ธนาคาร ให้เช่าซื้อที่อยู่อาศัยและปรับปรุงเครดิตจนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ โดยมีนักลงทุน เข้ามาทำหน้าที่ และ เจ้าของทรัพย์หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการขายทรัพย์ง่ายขึ้น
นี่เป็นตัวอย่างของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีการปรับตัวในการเป็นผู้ปล่อยสินเชื่อแทน ก่อนที่จะให้กู้กับสถาบันการเงินในระบบต่อไป ในภาวะที่ผู้ซื้อยังมีข้อจำกัด หรือ ยังไม่สามารถกู้กับสถาบันการเงินโดยตรงได้
แต่ความเสี่ยง คือ ผู้ที่เช่าซื้อจะหยุดจ่ายในวันใดวันหนึ่งหรือไม่ เมื่อมีความไม่พร้อม แล้วย้ายออกจากบ้านหรือคอนโดฯนั่นไป แล้วปล่อยภาระหนี้ หรือ ยอมโดยยึดเงินไป และปัญหาอื่นๆ แม้จะมีความเชื่อว่า บ้านหรือ คอนโดมิเนียมนั้น เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ยังคงต้องรอดูว่า จะช่วยในการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ประกอบการ โดยไม่มีปัญหาตามมาในอนาคต
