อสังหาริมทรัพย์ในจีน ในวิกฤตมีโอกาสหรือไม่

ช่วงกลางปีที่ผ่านมา เราอาจจะได้ยินข่าวเรื่องวิกฤตในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีน หรือแม้แต่ภาพข่าว วีดีโอการระเบิดตึกในเมืองใหญ่บางแห่ง แล้ววิกฤตที่ว่าได้ผ่านพ้นไปหรือยัง แล้วหลังจากโควิทเริ่มซานักลงทุนชาวจีนจะเริ่มกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ของไทยหรือไม่

#จุดเริ่มต้นของวิกฤต

บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ของจีนอย่าง Evergrande มีภาระหนี้สิน 10 ล้านล้านบาท และผิดนัดชำระหนี้ ยังมีบริษัทอสังหาฯ จีนอีกหลายร้อยรายที่อยู่ในสถานการณ์แบบเดียวกัน ซึ่งสาเหตุหลักมาจากบริษัทพัฒนาอสังหาจีนมักใช้การหมุนเงิน โดยบริษัทจะกู้เงินมาเพื่อซื้อที่ดินทำโครงการ และจ้างบริษัทซัพพลายเออร์มาก่อสร้างแต่ยังไม่จ่ายเงิน จากนั้นบริษัทจะขาย Pre-Sale หรือขายล่วงหน้าตั้งแต่โครงการยังไม่ทันเริ่มก่อสร้าง เพื่อนำเงินไปลงทุนสร้างโครงการใหม่อื่นๆ ต่อไป

นอกจากจะการลงทุนเกินตัว การลงทุนผิดประเภท ตลาดชะลอตัว เศรษฐกิจมีปัญหา เกิดปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน ผลที่ตามมาคือยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง ธนาคารไม่ได้รับชำระหนี้ บริษัทรับเหมาก่อสร้างไม่ได้รับค่าจ้าง บริษัทวัสดุก่อสร้างไม่ได้ค่าสินค้า งานก่อสร้างโครงการค้างคาเป็นตึกร้าง และผู้ซื้อไม่ได้ที่อยู่อาศัยตามกำหนดเวลา

กลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตนี้มากที่สุดคือคนชั้นกลาง เพราะเป็นกลุ่มคนที่เป็นทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง และเป็นนักลงทุนเก็งกำไรรายย่อยเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ

#ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

โครงการลงทุนโครงการอสังหาฯ โดยตรงจากนักธุรกิจจีนส่วนใหญ่ต้องหยุดชะงัก ในส่วนของผู้ซื้อห้องชุดคอนโดฯ ในไทย แบ่งออกเป็นสองกลุ่ม

• กลุ่มที่เน้นห้องชุดราคาแพง ระดับ 100 ล้านบาทขึ้นไป
เป็นกลุ่มที่ต้องการรีบเปลี่ยนเงินสดเป็นทรัพย์สินด่วน หรือต้องการให้บุตรหลานมาเรียนโรงเรียนนานาชาติในประเทศไทย อาจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก และนอกจากจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแล้วก็อาจจะพยายามเปลี่ยนสัญชาติเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่ม

• กลุ่มชาวจีนชนชั้นกลาง
กลุ่มนี้น่าจะเป็นกลุ่มหลักที่ได้ผลกระทบกับวิกฤตอสังหาฯ ในจีน ทำให้ไม่น่าจะมีกำลังออกมาซื้ออสังหาฯ ต่างประเทศอีกนานพอสมควร

แม้สัดส่วนผู้ซื้ออสังหาฯ ชาวจีนจะไม่หวือหวาเหมือนในภาคธุรกิจท่องเที่ยว แต่ยอดจองห้องชุดของชาวจีนตกปีละ 50,000 ล้าน หรือประมาณ 10% ก็นับว่าส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในไทยอยู่เหมือนกัน