หนี้ครัวเรือนไทยเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าการเติบโตของเศรษฐกิจ ทำให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มใหญ่ในสังคมเป็นไปได้ยาก จนกลายเป็นความเหลื่อมล้ำมากขึ้นไปทุกที
ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ รายได้ที่ไม่เพิ่มตามภาระค่าใช้จ่าย เงินเฟ้อ และภาระหนี้สิน ทั้งบัตรเครดิต ที่อยู่อาศัย และรถยนต์ ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รายงานยอดคงค้างหนี้ครัวเรือนไทย ณ ไตรมาส 3 ของปี 2566 อยู่ที่ 16.2 ล้านล้านบาท มีการขยายตัว 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ภาพรวมดังกล่าวส่งผลให้คนที่ซื้อบ้านและผ่อนชำระไปแล้วต้องสะดุดกลางคัน ขณะที่คนกำลังยื่นกู้ซื้อบ้านต้องประสบปัญหาจากภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดกว่าเดิม จนทำให้มี “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” พุ่งถึง 70% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่เหลือขายในตลาดมากที่สุด
เมื่อกำลังซื้อบ้านที่เปราะบาง บางตลาดเริ่มมีปัญหาและมีแนวโน้มว่าจะใช้เวลาอีกไม่น้อยกว่า 2-3 ปีในการระบายยอดที่สะสมในตลาดออกไปได้หมด ทำให้ดีเวลอปเปอร์หลายรายปรับแผนไปหาตลาดที่มีความแน่นอนกว่า ทำโปรดักท์ออกมาแล้วมีโอกาสขายดี ปิดการขายได้เร็วอย่างตลาดบ้านหรูที่ทยอยเปิดตัวตั้งแต่ปีที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงปีนี้ ขณะที่ในเซ็กเมนท์ 1 ล้านบาทก็กลับมาคึกคักอีกรอบ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมบีโอไอ ซึ่งตามเงื่อนไขข้อบังคับปัจจุบันต้องมีราคาไม่เกิน 1.2 ล้าน และต้องมีพื้นที่ 24 ตร.ม.ขึ้นไป
ผศ. ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน ยังตลาดที่ขายสินค้าได้ คือ คอนโดฯกลุ่มที่มีระดับราคา 1-2 ล้านบาท เพราะเป็นความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย และเหมาะสำหรับกลุ่มลูกค้าที่เข้าไม่ถึงราคาของทาวน์เฮ้าส์
ปัจจุบัน คอนโด บีโอไอ เป็นอีกกลุ่มโปรดักท์ที่ เสนาฯ ให้ความสำคัญ ซึ่งปัจจุบันมีโครงการพัฒนาภายใต้แบรนด์ SENA KITH, COZI และ ECO TOWN รวม 9,785 ยูนิต หรือมูลค่าโครงการ ประมาณ 13,900 ล้านบาท สำหรับเป็นทางเลือกให้คนที่มีรายได้จำกัดได้มีบ้านเป็นของตัวเอง เช่น COZI MRT Phetkasem 48 (โคซี่ เอ็มอาร์ที เพชรเกษม 48) พื้นที่โครงการประมาณ 6 ไร่ มูลค่ากว่า 800 ล้านบาท ราคาที่เปิดขายปลายพฤศจิกายน 2566 เริ่มต้นที่ 1.19 ล้านบาท โดยเฟสแรกคาดว่าจะเริ่มพัฒนาในปี 2567
ในขณะที่เสนาฯ เร่งทำคอนโด บีโอไอ เพื่อก้าวสู่ผู้นำในตลาดนี้ก็คงต้องผ่านด่านรายใหญ่รายเดิมที่ยืนหยัดในตลาดบีโอไอมาโดยตลอดอย่าง รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ดีเวลอปเปอร์ที่ทำแบรนด์รีเจ้นท์ โฮม จนติดตลาดในเรื่องราคาและคุณภาพที่ไว้ใจได้ พร้อมกลยุทธ์ที่ดึงดูดผู้ซื้อ เช่น รีเจ้นท์ โฮม วุฒิกาศ ที่ปล่อยแคมเปญราคาเดียวทุกยูนิตทั้งโครงการที่ 1.2 ล้านบาท
นอกจากลยุทธ์ราคา จุดแข็งที่ รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ คือการมีที่ดินเปล่าในมือที่รอการพัฒนาโครงการใหม่ค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบด้านต้นทุนการพัฒนาเพื่อให้ได้ตามกรอบราคาของบีโอไอ ไม่ว่าจะเป็น แปลงบริเวณหน้าโครงการรีเจ้นท์โฮมบางซ่อน อีก11 ไร่ ติดสถานีรถไฟฟ้า MRT สถานีบางซ่อน ที่วางแผนพัฒนาโครงการ พร้อมกันนี้ยังมองหาที่ดินเปล่าเติมพอร์ตอย่างต่อเนื่อง เช่น ทำเลใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีพระโขนง ที่เตรียมเปิดตัวในอนาคต
โดยแผนพัฒนาโครงการนั้น นายนิรัตน์ อยู่ภักดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด จะเน้นทำเลในเมือง เกาะติดตามแนวรถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร
ไม่ใช่แค่ เสนาฯ และ รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ เท่านั้น ตลาดคอนโด บีโอไอ ยังมีผู้เล่นรายใหม่ที่กระโดดเข้าร่วมสนามแข่งขันนี้ด้วย ทั้ง ออริจิ้น ที่ส่งแบรนด์ The Origin ราคาล้านต้น ๆ มาเจาะกำลังซื้อวัยเริ่มทำงาน เช่น ทำเลอ่อนนุช ศรีราชา บางนา-บางปะกง รวมทั้ง แสนสิริ ที่ส่งแบรนด์ คอนโดมี มาดึงกำลังซื้อจากตลาดเซ็กเม้นท์นี้เช่นเดียวกัน
จับตา ความคึกคักในตลาดคอนโดบีโอไอ ต่อจากนี้ทั้งกลยุทธ์ และแคมเปญการตลาดที่จะออกมากระตุ้นเรียกกำลังซื้อ กลุ่มรายได้ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน ขณะที่ผู้เล่นในตลาดมีเพิ่มขึ้น หากการขอปรับเกณฑ์จาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาทเป็นผลอย่างเป็นทางการในอนาคต ด้วยเหตุผลของปัจจัยต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัว ซึ่งจะเป็นทางเลือกของคนที่ต้องการมีบ้านหลังแรกในราคาล้านต้น ๆ
