มาตรการอสังหาฯ ปลดล็อควิกฤตกำลังซื้อแค่ไหน?

สถานการณ์ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาด ทำไมยังออกอาการน่าเป็นห่วง

ความกังวลเกี่ยวกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นฟันเฟืองสำคัญของการเคลื่อนตัวทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ของประเทศที่กำลังติดกับดัก “สต็อกคงค้าง” ด้วยตัวเลขบ้านและคอนโดมิเนียมเหลือขายมากถึง 2 แสนหน่วย นำมาสู่การออกมาตรการกระตุ้นเมื่อ 9 เมษายน 2567 ผ่าน 5 มาตรการที่สำคัญ​

• ลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาฯจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนอง อสังหาฯ จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้าน
• คนสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง หักลดหย่อนภาษีได้ 1 หมื่นบาทต่อค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 1 แสนบาท เริ่มมีผลถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568
• สินเชื่อบ้าน Happy Home วงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท โดยธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.)เริ่มมีผลแล้วถึง 30 ธันวาคม 2568 4. โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Life 
• สินเชื่อบ้าน Happy Life วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดย ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.)ธอส.
• สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการ เป็นระยะเวลา 3 ปี วงเงิน ไม่เกิน 100% ของเงินลงทุน (ไม่รวมค่าที่ดินและทุบหมุนเวียน) เพื่อโครงการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท 

สต็อกล้น กำลังซื้อฝืด

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ดังกล่าวสร้างความคึกคักและส่งสัญญาณที่ดีให้กับตลาดในภาพรวม เมื่อมีสต็อกล้นตลาดที่ยังรอขายการออกอยู่เป็นจำนวนมากกว่า 2 แสนหน่วย

โดยตัวเลขที่น่าสนใจสะท้อนจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) นำเสนอที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ แต่ไม่มีคนพักอาศัยมากถึง 1,309,551 หน่วย ในจำนวนนี้อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลไปแล้วเกินครึ่ง หรือ 617,923 หน่วย

ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว ราคา 5-10 ล้านบาท 23,085 หน่วย บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท 14,747 หน่วย ทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท 42,051 หน่วย และคอนโด ราคา 2-3 ล้านบาท  28,285 หน่วย

ขณะที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สรุปข้อมูล ไตรมาส 4 ปี 2566  เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอุปทานที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด 228,102 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,264,325 ล้านบาท 

จากตัวเลขดังกล่าว ผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาฯ ได้ให้มุมมองว่าคงต้องใช้เวลาค่อนข้างมากกว่าจะระบายสต็อกจำนวนมากที่มีอยู่ในตลาดออกไปได้หมด ขณะเดียวกันก็ยังมีจำนวนบ้านและคอนโดสร้างใหม่ของปี 2567 ที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

ขอสินเชื่อยาก-หนี้ครัวเรือน

การสร้างผลกระทบทางบวกของมาตรการอสังหาฯ ยังคงเป็นคำถามสำหรับดีเวลอปเปอร์และธุรกิจเกี่ยวเนื่องว่าจะแรงพอที่จะฟื้นภาพรวมตลาดที่นิ่งสลับกับถดถอยมาตั้งแต่สถานการณ์โควิดคลี่คลาย

เนื่องจากยังมี 2 ข้อจำกัดใหญ่ที่ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น นั่นคือ หนี้ครัวเรือน และ การปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

ภาพรวมหนี้ครัวเรือนไทยอยู่ที่ 16.2 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.3% ที่มาจากทั้งการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ผ่อนรถยนต์ การศึกษา และค่าใช้จ่ายส่วนตัว

อัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงิน ทั้งดอกเบี้ยบัตรเครดิต และดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ค่างวดบ้านสูงขึ้น แต่ตัดเงินต้นได้น้อยลง กลายเป็นภาระที่หนักอึ้ง ทั้งคนที่ซื้อบ้านแล้วและอยู่ระหว่างการผ่อนชำระ และคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านที่ต้องชะลอการตัดสินใจออกไป

นอกจากนี้ การระบายสต็อกของอสังหาฯ ในภาพรวมยังต้องเจอกับความท้าทายจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อซื้อบ้าน โดยมีอัตราการปฏิเสธสูงกว่า 50%

LTV-ลดดอกเบี้ย คือทางรอด

การแบ่งเบาภาระผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยผ่านมาตรการกระตุ้น ทั้งลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองลงเหลือรายการละ 0.01% ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมาตรการสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินที่ออกมามีทั้ง แบงก์ออมสิน ที่ สนับสนุนสินเชื่อสำหรับบุคคลทั่วไป เพื่อซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด หรือปลูกสร้างที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ร้อยละ 2.95 ต่อปี นับเป็นการเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง

อย่างไรก็ดี สิทธิประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ดังกล่าวอาจไม่จูงใจมากพอที่จะตัดสินใจซื้อบ้านและคอนโด โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่เปราะบางกับปัญหาธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธสินเชื่อ ประวัติเครดิตบูโร และหนี้ครัวเรือน

ความเห็นจากดีเวลอปเปอร์และนักวิชาการที่มีต่อข้อจำกัดนี้สะท้อนไปในทิศทางเดียวกันถึงข้อดีของการนำมาตรการ LTV (Loan-to-value ratio) ที่สิ้นสุดลงเมื่อ 31 ธันวาคม 2566 กลับมาใช้ใหม่ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อและตลาดอสังหาฯ ในภาพรวม

โดยมาตรการ LTV ที่สิ้นสุดไปแล้ว เปิดโอกาสให้คนซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้านบาท ขอสินเชื่อได้ 100% และขอเพื่อตกแต่งเพิ่มได้อีก 10% ส่วนคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ขอสินเชื่อได้ 70-90% ขณะที่ซื้อบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ขอสินเชื่อได้ 70-90%

รวมทั้งการผ่อนปรน ไม่นำประวัติเครดิตบูโรของผู้ขอสินเชื่อบ้านมาพิจารณา และการลดดอกเบี้ย

จับตาหนทางฟื้นตลาดอสังหาฯ จาก 5 มาตรการที่ปล่อยออกมา กับความคาดหวังถึงอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง และ มาตรการ LTV

“ตัวช่วย” ไหนจะปลดล็อคสต็อกบ้านและคอนโดล้นตลาดได้จริง ทั้งหมดนี้ยังต้องพิสูจน์กันในอีก 2 ไตรมาสที่เหลือของปีนี้